RANTAUPRAPAT, (NusarayaExpose.Com): Dugaan kejanggalan dalam pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) terus menjadi sorotan di Kabupaten Labuhanbatu, Sumatera Utara.
Dugaan tersebut berkaitan dengan transaksi jual beli sebidang tanah bersertifikat hak milik (SHM) dengan NIB 00280, seluas sekitar 16.160 meter persegi atau 1,6 hektare, yang berada di Jalan H. Adam Malik, Lingkungan Sumber Beji, Rantauprapat.
Objek tanah tersebut diketahui sebelumnya tercatat atas nama pemilik awal berinisial Hj. NR, sebelum kemudian dijual kepada pengusaha berinisial KT. Setelah transaksi tersebut, sertifikat tanah disebut telah beralih dari Hj. NR kepada KT.
Namun, berdasarkan informasi yang diperoleh, data Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) pada Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Kabupaten Labuhanbatu masih tercatat atas nama pemilik awal, Hj. NR.
Kondisi tersebut kemudian menjadi salah satu hal yang dipertanyakan dalam proses transaksi berikutnya, terutama terkait penentuan nilai objek pajak dan pembayaran BPHTB. Dimana Bapenda Labuhanbatu di jaman Kepemimpinan Fazriansyah gembar-gembor menaikan pajak daerah, justru paraktik lancung terus terjadi di jaman beliau.
Persoalan semakin menjadi sorotan karena tanah tersebut kemudian disebut kembali diperjualbelikan antara KT dan pengusaha berinisial TJ.
Dalam Akta Jual Beli (AJB) yang diproses melalui Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) berinisial JAL, nilai transaksi yang dilaporkan kepada Bapenda disebut sebesar Rp1,25 miliar.
Padahal, berdasarkan keterangan Kepala Lingkungan Sumber Beji, Kamal Ritonga, harga pasar tanah di lokasi tersebut dapat mencapai sekitar Rp1 juta per meter persegi.
Jika menggunakan angka tersebut sebagai ilustrasi nilai pasar, tanah seluas 16.160 meter persegi secara matematis memiliki nilai sekitar Rp16,16 miliar.
Namun, angka tersebut merupakan estimasi berdasarkan keterangan harga pasar dan bukan otomatis merupakan nilai transaksi sebenarnya. Kepastian mengenai nilai transaksi hanya dapat dibuktikan melalui dokumen jual beli, pembayaran, serta hasil pemeriksaan pihak berwenang.
Kamal Ritonga membenarkan bahwa objek tanah tersebut berada di wilayah lingkungannya dan dirinya mengetahui adanya transaksi jual beli.
“Iya, objek tanah itu di lingkungan saya. Memang ada jual beli. Nilai pasarnya Rp1 juta per meter. Bahkan tanah di sebelahnya juga mau dijual, tetapi harganya Rp1,5 juta per meter. Karena harga belum cocok, jadi belum laku,” ujar Kamal.
Menurutnya, posisi tanah tersebut cukup strategis karena berada di pinggir jalan dan memiliki bentuk yang melebar ke arah jalan raya.
“Posisi tanahnya memang istimewa, melebar ke jalan. Kalau untuk bangunan ruko dapat banyak,” katanya.
Kamal juga mengaku pernah dilibatkan sebagai saksi dalam proses pengukuran tanah ketika transaksi berlangsung.
Ketika ditanya apakah dirinya pernah dimintai keterangan langsung oleh Bapenda Labuhanbatu untuk melakukan verifikasi nilai tanah dalam transaksi tersebut, Kamal mengatakan tidak pernah.
Namun, dirinya mengaku pernah dimintai data oleh pihak kelurahan mengenai kisaran harga pasar tanah di wilayah tersebut.
“Kami sampaikan ke pihak kelurahan, nilai pasar tanah di daerah itu sekitar Rp500 ribu sampai Rp1 juta per meter. Yang Rp1 juta itu di pinggir jalan, sedangkan yang lebih ke dalam sekitar Rp500 ribu,” jelasnya.
Informasi dari sumber yang mengetahui proses transaksi menyebutkan bahwa nilai transaksi sebelumnya sempat diajukan sebesar Rp3 miliar.
Namun, menurut sumber tersebut, proses pembayaran BPHTB awalnya tidak berjalan karena Bapenda menilai nilai transaksi tersebut belum mencerminkan kewajaran harga tanah.
“Awalnya pihak Bapenda bertahan nilai transaksi wajarnya Rp7 miliar. BPHTB tidak bisa diproses,” ujar sumber yang meminta identitasnya dirahasiakan.
Sumber tersebut kemudian mengklaim terjadi komunikasi antara pihak PPAT dengan oknum di Bapenda yang berujung pada perubahan nilai transaksi yang dilaporkan.Ia bahkan menuding adanya permintaan komisi dalam proses tersebut.
“Pihak di Bapenda meminta jatah 60 persen dari pembayaran, sedangkan 40 persen disetor ke kas daerah,” ungkapnya.
Tuduhan mengenai adanya permintaan komisi tersebut belum terverifikasi secara independen. Pihak Bapenda Labuhanbatu juga membantah adanya praktik transaksional tersebut.
Kepala Bapenda Labuhanbatu Fazriansyah, melalui Kepala Bidang Pendapatan Nazrul, membantah adanya kongkalikong ataupun permintaan komisi dalam proses pembayaran BPHTB tersebut.
Nazrul menjelaskan, berdasarkan berkas yang diterima Bapenda, nilai transaksi yang tercantum dalam AJB adalah Rp1,25 miliar.
“Memang pada objek tanah tersebut telah menyetorkan BPHTB sekitar Rp60 jutaan dengan nilai transaksi jual beli berdasarkan AJB Notaris JAL sebesar Rp1,25 miliar,” ujar Nazrul.
Menurutnya, berkas tersebut masuk ke Bapenda pada 29 Januari 2026. Nazrul mengatakan Bapenda telah melakukan proses verifikasi dan validasi terhadap dokumen yang diajukan sebelum persetujuan penetapan tarif BPHTB dilakukan.
Ia juga menegaskan bahwa Bapenda tidak dapat begitu saja menaikkan nilai transaksi apabila nilai yang tercantum dalam AJB berbeda. “Kami tidak bisa berkeras karena nilai AJB-nya memang segitu,” katanya.
Namun, ketika ditanya mengenai kemungkinan adanya manipulasi nilai transaksi dalam AJB, Nazrul mengakui kemungkinan tersebut tetap dapat terjadi apabila memang ada pihak yang memberikan informasi tidak sesuai kondisi sebenarnya.
“Bisa saja memang jika nilai transaksinya ada manipulasi. Pak Kaban juga berpesan agar informasi ini harus dikejar,” ujarnya.
Menurut Nazrul, apabila ditemukan fakta bahwa nilai transaksi sebenarnya lebih tinggi daripada yang dilaporkan, kekurangan pembayaran BPHTB dapat ditagihkan. “Kami bisa menagih kekurangan bayarnya jika transaksinya melebihi laporan,” katanya.
Nazrul menegaskan bahwa proses pembayaran BPHTB pada objek tanah tersebut telah dilakukan sesuai prosedur yang berlaku dan mengacu pada Peraturan Daerah Kabupaten Labuhanbatu Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Ia juga membantah adanya penerimaan sesuatu oleh pejabat Bapenda dalam proses tersebut. “Meskipun Pak Kaban lebih dahulu membubuhkan paraf, bukan berarti Pak Kaban sudah menerima sesuatu,” katanya.
Terkait dugaan manipulasi nilai transaksi, Nazrul menyebut kewenangan Bapenda terbatas pada proses perpajakan daerah. Untuk menelusuri kebenaran nilai transaksi sebenarnya, menurut dia, pihaknya dapat berkoordinasi dengan instansi terkait.
“Kami bisa berkoordinasi dengan pihak Kantor Pajak Pratama Rantauprapat agar ikut menelusuri transaksinya,” ujarnya.
Pernyataan Bapenda yang menyebut nilai transaksi dalam AJB menjadi dasar pembayaran BPHTB kemudian dikonfirmasi kepada seorang Notaris/PPAT di Labuhanbatu yang meminta identitasnya tidak dipublikasikan.
Menurutnya, dalam praktik pengajuan BPHTB, nilai transaksi dalam AJB tidak serta-merta menjadi satu-satunya dasar apabila nilai tersebut dinilai tidak wajar.
“Tidak benar kalau nilai transaksi yang dituangkan pada AJB otomatis menjadi acuan Bapenda. Kalau begitu, semua PPAT di Labuhanbatu tentu akan mudah. Tetapi kalau harga yang diajukan belum sesuai atau belum ada kesepakatan, bisa saja tidak diproses,” ujarnya.
Keterangan tersebut menunjukkan adanya perbedaan perspektif mengenai mekanisme penentuan nilai transaksi sebagai dasar pengenaan BPHTB.
Sementara itu, Notaris/PPAT Johnny Agape Lumban Tobing membantah tudingan adanya permainan atau transaksi dengan pihak Bapenda dalam proses pembayaran BPHTB.
Ia juga membantah bahwa nilai transaksi dalam AJB sengaja diturunkan.
“Nilai transaksinya memang Rp1,25 miliar dan itu saya rasa harga wajar. Kalau ada transaksional dalam penetapan BPHTB, saya tegaskan tidak ada,” kata Johnny.
Selain persoalan nilai transaksi, masih tercatatnya nama pemilik awal dalam data PBB meskipun sertifikat telah beralih nama juga menjadi bagian yang perlu dijelaskan secara administratif.
Perbedaan antara data kepemilikan pada sertifikat dengan data subjek PBB tidak dengan sendirinya membuktikan adanya manipulasi pajak, karena administrasi PBB dan administrasi pertanahan memiliki mekanisme pembaruan data masing-masing.
Namun, apabila perbedaan data tersebut berkaitan dengan proses penetapan nilai objek pajak, riwayat transaksi, atau verifikasi BPHTB, kondisi tersebut patut ditelusuri lebih lanjut oleh instansi berwenang.
Dengan adanya perbedaan antara nilai transaksi yang tercantum dalam AJB sebesar Rp1,25 miliar dan estimasi nilai pasar berdasarkan keterangan lingkungan yang mencapai sekitar Rp16, diperlukan pemeriksaan terhadap dokumen dan fakta transaksi sebenarnya.
Jika kemudian ditemukan bahwa nilai transaksi sebenarnya berbeda secara material dari nilai yang dilaporkan untuk kepentingan perpajakan, maka pihak berwenang dapat melakukan pemeriksaan dan menentukan ada atau tidaknya kekurangan pembayaran pajak maupun pelanggaran hukum.(Riz)
